Travaux dans un appartement : ce que vous devez obligatoirement déclarer à la copropriété

Beaucoup de copropriétaires pensent pouvoir rénover librement leur appartement dès lors que les travaux concernent leur espace privé. Pourtant, en copropriété, certains aménagements nécessitent obligatoirement l’accord préalable du syndic ou de l’assemblée générale. C’est notamment le cas lorsque le chantier touche aux parties communes, modifie l’aspect extérieur de l’immeuble ou affecte sa structure. Des travaux réalisés sans autorisation peuvent ensuite entraîner des litiges ou des procédures judiciaires.

Le sujet est loin d’être théorique. « Dans un logement, il peut y avoir des parties communes », rappelle Jean-Robert Bignon, Directeur Métier Copropriété chez Citya Immobilier. Or certains propriétaires découvrent trop tard qu’un simple changement de fenêtres, une climatisation ou l’ouverture d’un mur peuvent nécessiter un vote spécifique des copropriétaires. « Il faut anticiper et respecter les règles », insiste le spécialiste, qui observe parfois des situations conflictuelles après des travaux réalisés sans validation préalable.

Travaux en copropriété : ce que prévoit la loi

Le cadre juridique repose principalement sur la loi du 10 juillet 1965 qui encadre le fonctionnement des copropriétés. Les articles 14-1 et 14-2 distinguent notamment les dépenses courantes de fonctionnement des travaux nécessitant une décision spécifique des copropriétaires. En théorie, un propriétaire peut librement réaliser des travaux purement privatifs. Mais cette liberté s’arrête dès lors que le chantier :

• touche aux parties communes ;
• modifie l’aspect extérieur de l’immeuble ;
• affecte la structure du bâtiment ;
• ou impacte les équipements collectifs.

Dans les faits, cela concerne de nombreux aménagements courants : ouverture d’un mur porteur, remplacement de fenêtres, installation d’une climatisation avec unité extérieure, modification des réseaux d’évacuation ou encore fermeture d’un balcon. Lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose un vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Mur porteur : le chantier le plus risqué en copropriété

C’est probablement la situation la plus sensible. Beaucoup de propriétaires souhaitent agrandir leur espace de vie en ouvrant une cuisine sur un salon ou en supprimant certaines cloisons. Mais certains murs sont porteurs et participent directement à la solidité de l’immeuble. « Ça arrive malheureusement dans nos immeubles que les gens fassent ça un peu au forfait sans demander à personne », observe Jean-Robert Bignon. « Vous pouvez avoir des immeubles frappés d’un arrêté de péril ou d’un arrêté de mise en sécurité parce que les travaux n’ont pas été réalisés correctement », prévient-il.

Dans ce type de dossier, la copropriété peut exiger :

• une étude structurelle ;
• l’intervention d’un architecte ;
• un maître d’œuvre ;
• un bureau d’études techniques.

Sans ces garanties, le chantier peut rapidement devenir un risque pour tout l’immeuble.

Fenêtres, climatisation, isolation : des travaux souvent concernés

De nombreux copropriétaires pensent également pouvoir changer librement leurs fenêtres puisqu’elles appartiennent souvent à leur appartement. Pourtant, leur apparence extérieure modifie la façade du bâtiment. Même logique pour l’installation d’une climatisation visible depuis l’extérieur, d’un conduit d’extraction ou certains travaux d’isolation thermique.
Le règlement de copropriété peut imposer une couleur précise, un matériau particulier ou un modèle harmonisé avec l’immeuble. Avant de signer un devis, mieux vaut donc systématiquement consulter le syndic.

Travaux sans autorisation : des sanctions parfois très lourdes

Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux sans accord alors qu’une autorisation était obligatoire, le syndicat des copropriétaires peut saisir la justice. « On peut être amené à faire un diagnostic de ce qui a été réalisé aux frais du copropriétaire pour vérifier que les travaux ont été faits dans les règles de l’art », explique Jean-Robert Bignon.
Si des anomalies sont constatées, le propriétaire peut être contraint de démolir les travaux réalisés et de tout refaire correctement. « Le copropriétaire peut payer deux fois les travaux », avertit-il, avant de préciser : « Et parfois, la deuxième intervention coûte beaucoup plus cher que la première. » Dans les situations les plus graves, l’affaire peut aller jusqu’au référé judiciaire, notamment si la sécurité de l’immeuble est en jeu.

Le règlement de copropriété reste indispensable avant tout chantier

Pour éviter les mauvaises surprises, les professionnels recommandent de consulter attentivement le règlement de copropriété avant le moindre projet de rénovation. « Lire le règlement de copropriété est fondamental puisqu’il définit les parties privatives et les parties communes », insiste Jean-Robert Bignon. Ce document précise notamment les règles applicables concernant :

• les façades ;
• les équipements visibles ;
• les réseaux collectifs ;
• ou encore les conditions de réalisation des travaux.

Le syndic pourra ensuite indiquer si un vote en assemblée générale est nécessaire et quels documents techniques devront être fournis.

Pourquoi beaucoup de copropriétaires prennent encore des risques

Selon Jean-Robert Bignon, de nombreux propriétaires tentent encore de contourner les règles, souvent par précipitation. « Les copropriétaires veulent faire leurs travaux coûte que coûte et se passent de la demande à la copropriété », constate-t-il. Le problème, c’est que certaines irrégularités ne sont découvertes que plusieurs années plus tard, lors d’une vente, d’un dégât des eaux ou d’une expertise technique. « On ne peut pas décider du jour au lendemain de percer un mur sans vérifier ce que cela implique pour l’immeuble » conclut l’expert.