Vendre son logement : les démarches à anticiper avant la mise en vente pour éviter les mauvaises surprises
Vous avez décidé de vendre, et la tentation est grande de filer directement chez l'agent immobilier, d'estimer son bien et de passer à la mise en ligne. Mais ce n'est pas si simple. Avant même que le premier acheteur franchisse la porte, une longue liste de démarches vous attend – surtout si vous vendez un appartement. Depuis la loi Alur de 2014, l'obligation d'information de l'acquéreur a été considérablement renforcée. Obtenir certains papiers peut prendre quelques semaines… pour d'autres, bien plus.
Olivier Francfort, agent immobilier depuis 13 ans à l'agence Laforêt du 16ème arrondissement de Paris, connaît bien ces contraintes : « Quand on a un projet de vente, administrativement, on doit pouvoir présenter les documents Alur, l'ensemble des diagnostics prévus par la loi », explique Olivier Francfort. Le vendeur doit donc avoir le DPE (diagnostic de performance énergétique), l'état des risques et pollutions (zones de carrière, mouvements de terrain, sismicité), et le mesurage Carrez pour un appartement en copropriété.
À cela s'ajoutent le diagnostic gaz si une installation existe, le diagnostic électrique, et, selon l'âge du bien, le diagnostic amiante (logements construits avant 1997), plomb (avant 1949), mais aussi termites selon la zone. « L'idée est d'être le plus transparent possible pour qu'il n'y ait aucun doute dans la tête de l'acheteur », explique Olivier Francfort. Il ne faut pas non plus oublier le droit de préemption urbain de la mairie, si le bien est en zone urbaine.
Pour un appartement, des documents en plus
En plus du mesurage Carrez, d'autres documents peuvent être plus difficiles à obtenir si vous vendez un appartement : le plan de celui-ci et idéalement celui de la cave, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les derniers relevés de charges, le montant de la dernière taxe foncière et le règlement de copropriété. Pour l'agent immobilier, c'est surtout concernant les documents fournis par le syndic que les délais peuvent coincer.
Car pour signer une promesse de vente, le notaire doit obtenir un pré-état daté auprès du syndic de copropriété, document qui récapitule la situation financière du lot et de la copropriété. Le vendeur a l'obligation de le remettre à l'acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis. Or, « parfois les relations avec le syndic sont très mauvaises, et le délai pour obtenir ce document peut être énorme ».
En cas d'indivision, s'aligner sur le prix avant toute chose
Vous héritez d'un bien à plusieurs ? La vente d'un logement en indivision requiert l'accord unanime de tous les indivisaires, à la fois sur le principe de la vente et sur le prix demandé. Et c'est souvent là que les négociations s'enlisent. « S'entendre avec les membres de l'indivision sur la mise à prix est primordial », explique Olivier Francfort. « Parfois, des gens s'accrochent à un prix qu'ils n'auront jamais, et ça bloque toute discussion dès qu'une offre d'achat arrive. » Faire estimer le bien par plusieurs professionnels ou par un expert indépendant peut aider à objectiver sa valeur et désamorcer les conflits.
Bien choisir son agence
Enfin, une fois que vous avez réglé toutes les questions précédentes, vient le moment de comparer trois ou quatre agences : leurs honoraires, leur connaissance du secteur, leur délai moyen de vente sur des biens comparables. Les commissions ne sont pas réglementées et peuvent aller de 3 % à 10 % du prix de vente selon les agences et les marchés. Elles sont négociables, et d'autant plus facilement si vous acceptez un mandat exclusif, qui garantit à l'agence de percevoir sa commission. Signer dans la précipitation avec la première agence venue n'est donc pas conseillé.
Préparer l'appartement pour que les acheteurs se projettent
Reste encore une étape que beaucoup négligent : la présentation du bien lui-même. « Le but d'une visite, c'est que les gens puissent se projeter », rappelle Olivier Francfort. Un appartement encombré de cartons, trop personnalisé ou mal rangé donne une impression négative difficile à effacer, même si le bien est objectivement de qualité.
Concrètement, cela ne suppose pas de tout refaire. « Un simple coup de blanc aide énormément : ça rend propre et agréable à visiter, le but c'est que ça ne soit pas terne », conseille l'agent immobilier. Pas besoin de meubles neufs, au contraire : « Laisser le canapé, les meubles, la table basse, la télévision, mais ranger les affaires personnelles, les cartons, les produits de salle de bain. Il faut dépersonnaliser pour que les visiteurs puissent apprécier les volumes. »
Refaire entièrement un appartement, en revanche, est rarement rentable : « Ce qu'on paie en travaux, on ne le récupère pas forcément à la vente, et les acheteurs n'auraient pas forcément choisi les mêmes matériaux. »