Taux de crédit immobilier : quand et de combien vont-ils monter ?

es taux de crédit immobilier sont restés stables ces derniers mois. Malgré un rendement des obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, référence pour le financement des prêts à taux fixe, en évolution autour de 4,4 %, les barèmes des taux bancaires sur 20 ans sont restés autour des 3,4 % à 3,5 %. Les banques ont en effet préféré rogner sur leurs marges, voire consentir des prêts peu rentables, pour continuer à attirer des clients et ne pas enclencher de ralentissement sur un marché immobilier déjà fragile. Mais ce décalage devient difficile à tenir pour les établissements bancaires. Le TEC 10 publié par l'Agence France Trésor a atteint 4,19 % le 1erseptembre, avant de passer à 4,52 % le 16 septembre. La BCE a en outre relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 10 septembre, avec effet au 16 septembre.

Les banques ne répercutent pas immédiatement la hausse de leurs propres coûts de refinancement dans les offres aux particuliers. Même si les barèmes sont maintenant révisés plus rapidement, tous les quinze jours, l’effet reste décalé. Ce mécanisme explique pourquoi la remontée des taux se montre plus progressive que brutale. Les derniers chiffres de la Banque de France dévoilent d'ailleurs que le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers remonte déjà légèrement, à 3,18 % en juillet 2026, après 3,16 % en juin. Le mouvement est donc déjà enclenché. Désormais, la question est donc de savoir à quel rythme et jusqu'à quel palier d'ici la fin de l'année.

L'automne, le moment du rattrapage

Cette rentrée est propice à une hausse dans les prochaines semaines. D'un côté, l'OAT à 10 ans s'est contractée tout l'été et reste au-dessus de 4,3 % à 4,4 %. De l'autre, la hausse de la BCE du 10 septembre enchérit encore le coût de l'argent pour les banques. Avec des barèmes révisés de façon bimensuelle, les ajustements devraient surtout être perçus à l'automne, puis dans les grilles de fin d'anée. « La remontée des taux de crédit est désormais difficilement évitable », signale Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Les banques subissent une augmentation de leurs propres coûts de refinancement. Elles ont déjà commencé à la répercuter, de manière très progressive, avec des hausses de l’ordre de 0,10 à 0,20 point en septembre. De nouvelles hausses sont donc à prévoir dans les prochains mois ».

De combien les taux peuvent-ils encore monter ?

Pour le moment, le scénario dominant n'est pas celui d'une flambée, mais d'un rattrapage progressif. Les projections des courtiers convergent vers une hausse supplémentaire de 0,3 à 0,5 point d'ici fin 2026, poussant le taux moyen sur 20 ans vers 3,8 % à 4 %. Vousfinancer avance un taux moyen de 3,50 % en septembre 2026 puis de 4,00 % pour la fin de l’année en insistant sur le caractère progressif du mouvement : « pour l’instant, la remontée des taux reste encore relativement limitée et ne remet pas en cause, à elle seule, la solvabilité de la majorité des acquéreurs », précise Sandrine Allonier. Le taux d'usure reste encore supportable : pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus, il est fixe à 5,29 % et doit être révisé au 1er octobre. Le risque de blocage du marché est donc pour l'instant limité.

Quel changement pour un emprunt de 200 000 euros

La hausse peut paraître modeste sur le papier, mais elle se traduit vite dans les mensualités et en coût total. Sur 20 ans, un prêt de 200 000 euros à 1 160 euros par mois à 3,5 % passe à 1 191 euros à 3,8 % et 1 212 euros à 4 %, soit 52 euros de plus par mois entre 3,5 % et 4 %. Le coût total du crédit passe dans le même temps de 78 381 euros à 90 871 euros. Sur 25 ans, la mensualité grimpe de 1 001 euros à 1 056 euros entre 3,5 % et 4 %, tandis que le coût total bondit de 100 374 euros à 116 702 euros. « Une hausse de 0,10 à 0,20 point représente environ 10 à 20 euros de mensualité supplémentaire pour 200 000 euros empruntés sur 20 ans », signale Sandrine Allonier. « Ce n’est pas neutre, mais cela reste absorbable pour beaucoup de ménages. Mais si les taux atteignent 4 % et s’y installent, une partie des ménages se retrouve mécaniquement exclue du marché ». Le risque serait alors « de voir les acheteurs réduire leur budget, tandis que les vendeurs seraient contraints d’ajuster leurs prix. C’est à ce moment-là que la remontée des taux pourrait réellement finir par bloquer le marché immobilier. »