CRÉDIT IMMOBILIER: VOICI LES NOUVELLES RÈGLES QUI VONT S'APPLIQUER

Les nouvelles règles étaient particulièrement attendues, tant le marché immobilier est bloqué. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'est tenu ce lundi sous la présidence de Bruno Le Maire et il a particulièrement examiné les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Car la production des crédits est en baisse importante par rapport aux niveaux records de 2022. Une évolution "cohérente" note le HCSF dans un communiqué, car le marché immobilier est en plein "attentisme": le nombre de transactions chute, et les prix sont en train de progressivement s'ajuster, à la baisse.

C'est pourquoi, selon une source proche du HCSF, 4 décisions ont été prises. Il s'agit, comme avec les modifications du PTZ à venir, de relancer un marché immobilier à la peine depuis plusieurs mois.

1. Des prêts plus longs en cas de gros travaux

Tout d'abord, afin de favoriser les travaux de rénovation énergétique, le Haut Conseil a décidé que, dès que les travaux de rénovation sont supérieurs à 10% du coût total de l'opération, la durée maximale sera portée à 27 ans. Jusqu'ici, il fallait que les travaux représentent 25% du coût total du crédit pour obtenir un tel allongement.

Pour les autres prêts, la limite reste à 25 ans (sauf dans certains cas précis comme la vente sur plan où on peut monter à 27 ans, dont deux ans de différé de remboursement).

Ensuite, "le Haut Conseil a décidé d’autoriser les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais lorsqu’il s’agit d’apprécier le taux d’effort de l’emprunteur, lorsque la quotité de financement est suffisamment prudente, c’est-à-dire inférieure ou égale à 80% de la valeur du bien mis en vente".

Autrement dit, si le prêt relais ne représente pas plus de 80% de la valeur du bien mis en vente, il sera possible de ne pas tenir compte des intérêts versés dans ce cadre. Actuellement, ces intérêts sont intégrés dans les charges du foyer pour calculer le taux d'endettement (qui ne doit pas dépasser 35%, assurance incluse).

3. Des dérogations un peu plus simples

Par ailleurs, le HCSF a constaté que l'utilisation de la marge de flexibilité des banques reste nettement en dessous du plafond de 20%, à 14,3 % au troisième trimestre 2023.

En effet, les banques ont le droit de déroger aux règles actuelles pour les crédits (endettement de 35% et durée de 25 ans) pour 20% de leur production de crédits immobiliers. Il y a cependant des conditions: 70% de cette flexibilité doit être réservée aux ménages qui achètent leur résidence principale, dont 30% pour des primo-accédants. Pour le reste (30% de 20%, soit 6%), les banques font ce qu'elles veulent.

Mais jusqu'ici, les banques devaient respecter strictement cette marge chaque trimestre. Le HCSF veut lisser cette dérogation à trois trimestres glissants. "En cas de dépassement limité constaté sur un trimestre, l’ACPR pourra considérer que le respect de ces limites sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante".

Ces trois ajustements techniques font faire l'objet d'une publication via un arrêté par le ministre sous une semaine ou dix jours. Ils seront appliqués dès la publication.

4. Droit de réexamen du dossier en cas de refus

Par ailleurs, une source proche du HCSF explique que sera mise en place dans les banques une procédure d'examen de second niveau. Ainsi, les emprunteurs dont le dossier a été refusé alors qu'il était solvable pourront demander un réexamen du dossier et, en cas de nouveau refus, une explication de la part de la banque.

"La table n’a pas été renversée"

La Fédération bancaire française a immédiatement réagi et se défend de fermer l'accès des Français aux crédits immobiliers. Pour elle, la baisse des crédits est surtout liée à une chute de la demande, alors que "le pouvoir d’achat immobilier des ménages baisse", à cause notamment de "la hausse rapide des taux", "conséquence de la politique monétaire de la BCE".

Des annonces qui n'ont pas non plus convaincu Meilleurtaux, spécialiste du crédit immobilier et du regroupement de crédit: "Ce n’est pas avec ces annonces que nous allons redonner de l’air au marché immobilier. La table n’a pas été renversée", regrette-t-il. Pour le spécialiste, il aurait fallu tout simplement décider un "moratoire sur les règles du HCSF", afin de mettre "fin à une situation inique".

"Quant à la menace du surendettement des ménages qui est souvent brandie comme un épouvantail mêlé à l’utilisation du mot "subprimes", c’est hors sujet car il n'y a pas de surendettement lié au crédit immobilier en France et nous n'avons pas et n’en n’avons jamais eu de subprimes car nous prêtons à taux fixes contrairement aux Etats-Unis, et à beaucoup de pays européens", analyse Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.