Investir dans l'immobilier : tout sur la loi Pinel
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Des dispositifs existent pour répondre à plusieurs problématiques : réduire vos impôts, vous construire un patrimoine, préparer votre retraite ou compléter vos revenus. Parmi ces dispositifs, la Loi Pinel est sans doute le plus intéressant.
La Loi Pinel : le principe général
Investir dans l’immobilier peut être une réponse à de nombreux objectifs : qu’il s’agisse de réduire vos impôts, de vous constituer un patrimoine ou encore de compléter vos revenus, la pierre reste un placement incontournable.
Le dispositif Pinel est le successeur de la Loi Duflot, avec de nombreux aménagements qui le rendent plus attractif.
Le principe de base reste le même : en achetant un appartement neuf et en le mettant en location sur une durée déterminée, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts, qui augmente avec la durée de mise en location.
Ce dispositif a été mis en place pour favoriser la mise en location de logements et augmenter la taille du parc locatif.
Les conditions à respecter sur le logement
Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit respecter un certain nombre de critères. Tout d’abord, le logement doit avoir été acheté avant le 31 décembre 2024.
Il doit être mis en location au titre de résidence principale, et vous ne pouvez pas cumuler plus de 2 logements en loi Pinel en même temps.
Le bien doit également appartenir à l’une de ces catégories :
■ Logements nouvellement construits ;
■ Logements en état futur d’achèvement ;
■ Logements insalubres à réhabiliter ;
■ Locaux commerciaux transformés en logement ;
■ Logement construit par l’acquéreur.
Le bien doit également répondre aux nouvelles normes environnementales de performance énergétique :
■ Pour les biens qui font l’objet de travaux, le label HPE ou BBC rénovation 2009 ;
■ Pour les biens neufs et à construire, la réglementation thermique 2012 (RT2012).
À partir du 1er janvier 2023, le logement devra également répondre à ces 3 nouveaux critères :
■ la surface habitable minimale devra être de :
▪ 28 m2 pour un T1 ;
▪ 45 m2 pour un T2 ;
▪ 62 m2 pour un T3 ;
▪ 79 m2 pour un T4 ;
▪ 96 m2 pour un T5.
■ le logement devra disposer d'un espace extérieur privatif (terrasse ou balcon) d'au moins 3 m2 à 9 m2 selon la surface de l'appartement ;
■ deux façades d'exposition devront être différentes à partir du T3.
Enfin, le logement doit être situé en zone tendue. Pour déterminer si le logement est éligible, plusieurs zones ont été définies :
■ Zone ABis : Paris et 76 communes d’Île de France ;
■ Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Montpellier ou Lille ;
■ Zone B1 : 1 546 communes de plus de 250 000 habitants (dont Bordeaux, Toulouse, ou Nantes font partie).
Certaines communes situées en zone B2 et C peuvent également être éligibles, si le préfet a signé un agrément.
Les avantages de la Loi Pinel
Si le bien que vous achetez répond à ces critères, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts qui augmente avec la durée de mise en location du bien.
Jusqu'au 31 décembre 2022, vous pouvez donc profiter d’un abattement fiscal de 12 % du prix de revient de la location, si vous vous engagez à mettre le bien en location durant 6 ans. Cette réduction passe à 18 % pour une durée de 9 ans, et 21 % si vous prolongez sur un total de 12 ans.
En 2023 et en 2024, ces taux vont progressivement diminuer, sauf si le logement répond aux exigences de confort et de haute performance énergétique (voir précédemment conditions liées au logement).
Sachez également que les abattements sont supérieurs dans les DOM : 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour un engagement de 9 ans, et 32 % si vous louez sur 12 ans.
Attention toutefois, le montant total de l’investissement immobilier est de 300 000 € par an, et vous ne pouvez pas investir dans plus de 2 logements par an en Loi Pinel.
Le prix d’achat au m2 est plafonné à 5 500 €.
Enfin, sachez que vous ne pouvez pas dépasser une réduction globale de 10 000 € sur le montant de l‘impôt sur le revenu, toutes réductions fiscales confondues.
Plafonds de ressources et de loyers
Pour profiter des conditions de la loi Pinel, il vous faudra également vous assurer que votre locataire respecte bien certaines conditions de ressources. Ces plafonds sont définis en fonction des zones (A, ABis, B1 etc…), de la composition du foyer et du revenu fiscal de l'année N-2.
Sachez également que vous pouvez louer votre bien à un membre de votre famille, ascendant ou descendant. Cela n’est toutefois valable que si cette personne ne dépend pas de votre foyer fiscal.
Pour terminer, il vous faudra respecter certains plafonds de loyer lors de la mise en location du bien.
Le plafonnement varie en fonction de la surface du logement, et du marché immobilier local, mais voici un barème indicatif en fonction des zones :
■ Zone Abis : 17,62 €/m2 ;
■ Zone A : 13,09 €/m2 ;
■ Zone B1 : 10,55 €/m2 ;
■ Zones B2 et C : 9,17 €/m2.
L’investissement en loi Pinel peut paraître intimidant, au vu des conditions à respecter. Il existe des manières de simplifier cet investissement : en effet, les promoteurs immobiliers construisent fréquemment des programmes neufs qui sont éligibles à la Loi Pinel, et confier la location de votre bien à une agence vous permettra d’avoir une tranquillité maximale quand aux plafonds de loyer et de ressources de vos locataires !