LES JEUNES DOIVENT METTRE DE PLUS EN PLUS D'ARGENT DANS LEUR PREMIER ACHAT IMMO
Un premier achat intervient généralement après 30 ans. Un âge qui est synonyme d'une certaine stabilité professionnelle et financière. Avec un contrat en CDI ou un certain nombre d'années d'exercice d'une activité indépendante, les acquéreurs trentenaires justifient de plus d'économies et d'un meilleur niveau de revenus pour être solvables. Tel est le tableau que l'on peut dresser pour un premier achat en France. Mais cela semble se compliquer si l'on observe certains indicateurs qui permettent aux jeunes d'accéder à la propriété.
Remplir toutes les conditions pour acheter
Les acquéreurs semblent devoir attendre un peu plus longtemps pour concrétiser leur achat immobilier si l'on en croit les récentes études des professionnels du secteur qui révèlent un certain vieillissement des acquéreurs et une hausse des montants à investir dans la pierre et pour convaincre les banques.
Moins de jeunes en 2021 ?
Du côté de l'âge, Artémis courtage constate un vieillissement de l'âge des acquéreurs qui font appel à ses services en 2021 avec un recul de la part des primo-accédants entre 2020 et 2021 (25% de ses clients avaient entre 30-34 ans en 2021 contre 32% en 2020). Même constat chez Empruntis, qui note une diminution de la part des primo-accédants de 2 points (pour un total de 61,4%).
Néanmoins, les jeunes ont toujours le désir d'acheter. Dans une étude réalisée avec Harris Interactive en décembre 2021 sur le parcours résidentiel des Français, les notaires ont constaté que 72% des 18-34 ans envisageaient de déménager en 2022 et 90% souhaitaient acheter. 64% d'entre-eux subissant leur statut de locataire. Il ne faudrait donc pas freiner cette demande, qui représente une large part des acquisitions.
Des profils cadres majoritaires
Du côté de l'emploi, les notaires de France constatent la part élevée des cadres dans les acquisitions dans les grandes villes, signe d'un certain niveau de revenus et d'épargne qui représentent près de la moitié des achats (58% à Paris, 52% à Lyon, 44% à Nantes et 43% à Grenoble et Toulouse) par rapport à d'autres catégories socio-professionnelles dont la part est en recul. À Caen, là où l'âge médian est le plus élevé, la proportion de cadres s'établit à 34%.
Un apport immobilier de plus en plus élevé
Concernant l'apport, le courtier en prêt immobilier Empruntis estime que le niveau d'apport personnel a augmenté 4,6% sur un an pour atteindre une moyenne de 68.448 euros. Un élément qu'observe également le réseau d'agences immobilières Century 21 avec une nette progression du niveau d'apport depuis 2019, en lien avec celle des prix et du montant d'opération moyen qui pour une mensualité de crédit de 1000 euros sur 20 ans. Le montant moyen d'une opération se situe ainsi à 247.500 euros au second semestre 2021 avec un apport de 32.000 euros, contre respectivement 207.000 euros et 5.900 euros au second semestre 2019.
À titre de comparaison, il y a 10 ans, au second semestre 2011, le montant moyen s'établissait à 205.000 euros pour un apport de près de 43.000 euros, selon les calculs de Century 21. La raison est à chercher notamment du côté des taux bien plus élevés à l'époque: près de 4% en moyenne toutes durées confondues en 2011 selon Crédit Logement CSA, contre seulement un peu plus de 1% en 2021. Dans le même temps, les crédits sans apport qui concernent généralement les jeunes sont de plus en plus limités.
Des prix qui flambent
D'ailleurs, les taux des crédits immobiliers actuels (qui sont toujours à des plus bas historiques) ne compensent plus la hausse des prix immobiliers. Le tarif au mètre carré a par exemple été multipliés par 4 à Bordeaux et par plus de 2 dans de nombreuses villes. Même si les confinements et limitations de déplacements ont permis aux ménages d'épargner en masse (avec un surplus d'épargne par rapport à la tendance pré-crise de 187 milliards d'euros entre le début de la pandémie et fin octobre dernier, selon la Banque de France), le retour de l'inflation (2,8% en 2021 en France) menace leur pouvoir d'achat. L'immobilier est alors plus que jamais perçu comme une valeur refuge.
Des limites fixées par le HCSF
Pour les conditions d'emprunt, elles se durcissent en raison des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui sont devenues des contraintes pour les banques depuis le 1er janvier 2022. Celles-ci, rappelons-les, concernent le taux d'endettement (35% maximum, assurance comprise) et la durée maximale à 25 ans (27 ans dans certains cas comme la vente sur plan). Même si 20% de la production des banques peut déroger à la règle pour certaines opérations, les emprunteurs les plus jeunes sont ceux qui empruntent sur les durées les plus longues, ce qui pourrait les pénaliser. Et les taux immobiliers, qui constituent un véritable moteur pour la demande, pourraient augmenter cette année.
Pourtant, les banques cherchent toujours à séduire les jeunes afin de les accompagner tout au long de leur évolution professionnelle et personnelle avec des services supplémentaires.
"Les mesures du HCSF vont pénaliser les jeunes, notamment ceux qui n’ont pas assez d'apport et qui ne peuvent pas demander à leurs parents de les aider. S’ils peuvent emprunter 180.000 euros, mais que le bien vaut 180.000 euros, et sans marge de négociation, le prêt sera refusé car dépassant l’endettement. Ils devront alors rester à la case location, et ce, alors que l’achat coûte souvent le même prix que la location par mois hormis dans les très grandes villes", estime Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux, dont plus d'un tiers des clients étaient des acquéreurs de moins de 30 ans en 2020.
"Le coût de la location à Paris est beaucoup trop élevé, donc quitte à mettre plus de 1000 euros dans un logement tous les mois, autant que ce soit le nôtre. L'épargne bancaire ne rapporte pas grand chose donc mieux vaut l’investir en allant au maximum de sa capacité d'emprunt, dans un logement pour lequel il est possible de faire une belle plus-value", témoigne Justine, 27 ans, qui finalise son premier achat en Ile-de-France.
Et même si la jeune active est ravie d'avoir pu concrétiser son achat, avec une capacité d'emprunt au maximum, elle se pose des questions. "Etre au maximum de sa capacité d'emprunt et s'engager sur de nombreuses années, ça fait peur, surtout si un jour son train de vie change ou que l'on doit faire face à des charges supplémentaires comme un ravalement de façade. Alors je me dis juste que je ne peux pas changer de carrière et baisser fortement en salaire sous peine de ne pas réussir à rembourser les mensualités...".
Entre frénésie et attentisme
En outre, les transactions ont atteint un record en 2021, signe que de nombreux acquéreurs, même les plus modestes, ont profité du niveau des taux pour concrétiser leur achat et ce, en s'éloignant des grandes villes pour profiter de prix plus abordables. La question se pose pour 2022 alors qu'une accalmie s'observe, notamment en région parisienne avec une stabilisation des prix des appartements, voire un début de baisse. Mais la frénésie des acquéreurs a été palpable en 2021.
"Les biens sans défaut se vendent toujours rapidement", ajoute Stanislas de Dinechin, fondateur de la néo-agence Hosman. Une vitesse qui laisse certains acquéreurs cois et leur donne l'impression d'arriver trop tard sans être certains que les prix proposés soient réalistes.
Dans l'attente d'une baisse des prix immobiliers
"Pas de gros changement dans l’âge de nos clients acquéreurs, même si la part des moins de 30 ans atteint 54% au second semestre 2021, mais un changement de paradigme avec de nouvelles envies accélérées par la crise sanitaire. Les acquéreurs ont besoin d‘espace vert et d'un environnement plus calme pour une meilleure qualité de vie. Pour cela, ils se reportent sur les zones périphériques. Conséquence, dans les centres-villes on constate que plus de biens sont à vendre et ce, dans les villes historiquement tendues comme Paris. Ce niveau de stock s'explique aussi par l'attentisme des acquéreurs qui espèrent voir les prix baisser", analyse Stanislas de Dinechin.
Une sécurité pour les jeunes
L'immobilier représente plus qu'un placement, il est considéré comme une sécurité pour les jeunes selon la FNAIM. Selon une enquête de la fédération des professionnels de l'immobilier*, "8 jeunes sur 10 considèrent le fait de devenir propriétaire comme important. Être propriétaire reste perçu comme un schéma plus économique pour 85% d’entre eux"... Serait-il de plus en plus inaccessible? La question peut se poser pour certains profils car il est plus que jamais recommandé de cocher toutes les cases pour accéder à la propriété, comme présenter un certain niveau de revenus et/ou d'apport personnel.
Pour remplir tous les critères, certains devront attendre encore quelques années ou mettre de plus en plus d'argent dans l'opération. Et il n'est pas toujours simple d'économiser lorsque l'on est locataire, une situation qui est le plus souvent subie, avec des loyers orientés à la hausse selon une étude de LocService, qui révèle que le loyer moyen en France s'élève à 695 euros, en hausse de 3% en un an.
"Nous sommes très regardants sur la qualité des dossiers des acquéreurs, aussi bien sur le montant de l'achat que sur les conditions de financement. Présenter une attestation bancaire est alors un plus. Avec des biens qui partent vite, démontrer la solidité de son dossier fait la différence et entre deux dossiers on privilégiera généralement celui qui a une attestation de financement de sa banque ou d'un courtier", précise Thomas Venturini, co-fondateur de la néo-agence Liberkeys. Car ce qui compte, selon ce professionnel, c'est de sécuriser l'opération pour le vendeur et d'éviter un refus de prêt
Quelles solutions s'offrent alors aux acquéreurs les plus jeunes? Être efficace dans sa recherche immobilière, augmenter son apport, comparer les banques afin de trouver un établissement qui finance sans apport, solliciter une aide familiale ou encore contacter un service comme Virgil, une start-up qui finance jusqu'à 20% du prix du bien. La contre-partie? L'emprunteur s'engage à rembourser l'apport ainsi obtenu et la part de Virgil dans les 10 ans de l'achat, jusqu'à 30% du prix du bien. "Généralement, nous participons à hauteur de 10% de l'achat et sommes rémunérés lors de la revente qui intervient le plus souvent dans les 5 ans", ajoute Saskia Fiszel, fondatrice de Virgil. Une solution qui ne concerne pas toutes les villes et pas tous les profils puisque la start-up se base sur les mêmes critères de sélection que les banques et se concentre sur Paris et sa petite couronne avant de se développer dans d'autres grandes villes de France, mais aussi d'Europe.
"Les jeunes urbains sont confrontés à ces problématiques dans les grandes villes avec des prix élevés et des obstacles rencontrés pour obtenir un financement. La location est vécue comme une sorte de dépendance financière. Et ce alors qu'ils ne veulent pas attendre pour acheter, ni faire de concession en achetant plus petit ou plus loin. Ainsi, ils se retrouvent parfois dans le piège locatif", poursuit la fondatrice.
En effet, face à des prix de plus en plus chers, le pouvoir d'achat immobilier a reculé presque partout en 2021, même dans les villes où il est le plus élevé comme Saint-Etienne. Ainsi, la hausse des prix grignote un peu plus les envies d'achat immobilier et les capacités des particuliers... jeunes ou moins jeunes. Et le manque de biens dans le neuf déséquilibre toujours le marché, qui explose dans l'ancien.