LES ACQUÉREURS DISPOSENT DE 20 ANS POUR OBTENIR UNE BAISSE DE PRIX OU FAIRE ANNULER LA VENTE

La loi prévoit qu'un acheteur doit se plaindre dans les deux ans qui suivent la découverte du défaut. Mais le code civil prévoit de manière générale -- à quelques exceptions près concernant notamment l'acquisition d'une propriété immobilière -- que le délai de prescription pour exercer un droit ne peut pas durer plus de vingt ans.

Une charpente en mauvais état

L'affaire concernait le nouveau propriétaire d'un bâtiment. Plus de cinq ans après son achat, il avait saisi la justice après avoir découvert un grave défaut de charpente et il demandait des indemnités à l'ancien propriétaire pour ce défaut caché qui existait lors de la vente.

La demande de garantie d'un défaut caché doit être présentée dans les deux ans qui suivent sa découverte, répliquait l'ancien propriétaire, mais elle doit aussi respecter la prescription générale de cinq ans. Selon lui, la demande était donc irrecevable, car tardive.

La Cour de cassation a écarté ce point de vue. Le cours d'une prescription peut être suspendu ou interrompu mais, quoi qu'il en soit, c'est la limite générale de vingt ans qui ne peut pas être dépassée en cas de vice caché. La demande de ce propriétaire, faite entre cinq et six ans après son achat, ne pouvait donc pas être écartée et devait être examinée.

Peu de recours pour les acheteurs

En matière immobilière, les procédures pour vice caché sont cependant souvent écartées par la clause-type qu'inscrivent les notaires dans les actes de vente. Celle-ci prévoit que l'acheteur "fera son affaire" des défauts cachés qu'il pourrait découvrir, sans recours contre le vendeur.