COMMENT REMPLACER L'AVANTAGE FISCAL PINEL POUR L'INVESTISSEMENT LOCATIF?
Le dispositif Pinel va progressivement être arrêté. Un rapport remis au Parlement propose des pistes pour préparer l'après-Pinel.
- Le dispositif Pinel va bientôt prendre fin. Cet avantage fiscal est destiné aux futurs propriétaires qui comptent louer leur bien: ils ont droit à une réduction d'impôt s'ils s'engagent à demander un loyer inférieur (en théorie) aux prix du marché. Pour rappel, l'avantage fiscal lié au Pinel va dépendre du montant de votre investissement initial (dans la limite de plusieurs plafonds) et de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). En métropole, la réduction d'impôt est de 12% pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% pour une location de 12 ans. Pour les années 2021 et 2022, les taux de réduction d'impôt en Pinel ne changent pas. En revanche, ils sont progressivement diminués par la suite, en 2023 et 2024.
L'amendement n°II-3646, qui modifie l'article 199 novovicies du Code général des impôts liste les défauts du Pinel et les raisons pour lesquelles le gouvernement veut y mettre fin. Il cite notamment un "calibrage insuffisant des plafonds de loyers par rapport aux loyers de marché", "l’effet psychologique de la réduction d’impôt, qui prime sur la rentabilité de l’opération", ou encore le coût budgétaire élevé et croissant. Il précise ainsi que "le coût pour l’État du soutien à la construction neuve s’élève à 38.000 € par logement pour le dispositif Pinel, contre 28.000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels, soit 35% de moins dans ce dernier cas, pour une qualité généralement supérieure". Pour rappel, 1,2 milliard d'euros de dépense fiscale est prévue au titre du Pinel pour 2021.
Un rapport de l'Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD), remis au Parlement lundi, dont les Echos a pu prendre connaissance, propose de remplacer le Pinel par une meilleure implication des investisseurs institutionnels dans le financement de programmes neufs de logements intermédiaires.
Crédit d'impôt supporté par l'Etat
"Les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50.000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates", précise le texte. Mais l'IGF et le CGEDD rappellent que la difficulté est de trouver "des emprises foncières constructibles à un prix compatible avec le loyer de sortie, le rendement attendu par les investisseurs et les coûts de production".
Sachant que les logements intermédiaires sont exonérés de taxes foncières pendant 20 ans, les communes rechignent à s'y mettre. C'est pourquoi le rapport propose de transformer l'exonération de taxe foncière en crédit d'impôt qui serait supporté par l'Etat. Il suggère de tester l'efficacité pendant 2 ans avant de le pérenniser.
Par ailleurs, rappellent Les Echos, le logement intermédiaire est en concurrence avec le logement social. Les maires ont une obligation d'atteindre les objectifs dans le cadre de la loi SRU. C'est pourquoi le rapport préconise de mieux intégrer le logement intermédiaire aux politiques territoriales de l'habitat et de "supprimer l'obligation de créer 25 % de logements sociaux au sein des programmes de logements intermédiaires dans les communes où le quota SRU est dépassé".
Diriger l'épargne des ménages
Le rapport propose d'"élargir les avantages fiscaux dont bénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logements soumis aux mêmes conditions de mise sur le marché".
Enfin, le rapport recommande de diriger l'épargne des ménages vers le logement intermédiaire. "L'investissement des particuliers pourrait prendre la forme d'une souscription de parts dans des fonds pierre-papier de type OPCI". Mais cette fois-ci, sans aucun avantage fiscal spécifique à la clé.
Le rapport reconnait toutefois que, "avec le Pinel, si l'épargnant recherchait avant tout le bénéfice fiscal, il était in fine propriétaire de son logement. L'investissement dans un OPCI ne permet pas un tel lien de propriété avec un bien".