COMPROMIS DE VENTE, CONDITION SUSPENSIVE ET MONTANT MAXIMUM D'EMPRUNT

Lorsqu'un compromis de vente prévoit une condition suspensive avec un montant maximum d'emprunt, l'acheteur n'a pas besoin d'obtenir un crédit de ce montant. Explications de notre experte Caroline Tomasi-Serre, avocate spécialisée en droit immobilier.

Dans le cas d’un compromis de vente immobilière prévoyant une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour un montant maximum d’emprunt, le prêt accordé pour un montant inférieur est conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que la condition suspensive est réalisée.

C’est en ce sens qu’a statué la Cour de cassation dans un arrêt du 14 janvier 2021 (Civ. 3, 14 janvier 2021, n°20-11.224). En l’espèce, vendeur et acquéreur signent un compromis de vente immobilière sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, prévoyant un montant maximum d’emprunt.

Sans nouvelles de l’acquéreur quant à la réalisation de la condition suspensive à l’expiration du délai imparti, le vendeur le met en demeure d’avoir à justifier de l’obtention ou non de son prêt sous 8 jours, conformément aux termes du compromis. L’acquéreur obtient finalement un prêt d’un montant inférieur au montant maximum stipulé dans le compromis et notifie son offre de prêt au notaire du vendeur peu avant l’expiration du délai de 8 jours. Le vendeur estime cependant que le prêt obtenu ne couvre pas la totalité du montant à emprunter, de sorte que la condition suspensive n’est pas réalisée.

L’acquéreur ne partage pas cette position et assigne le vendeur en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale. Le vendeur sollicite alors reconventionnellement le constat de la caducité du compromis de vente et le paiement du dépôt de garantie. La cour d’appel rejette la demande de l'acquéreur et déclare le compromis de vente caduc au motif que l’acquéreur n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes contractuels.

Cependant, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel et retient qu’en statuant ainsi, alors qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel a violé l’article 1103 du code civil.

En d’autres termes, la Cour de cassation considère que le prêt accordé à l’acquéreur pour un montant inférieur au montant d’emprunt maximal prévu dans le compromis est conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que la condition suspensive est réalisée.

Civ. 3, 14 janvier 2021, n°20-11.224

Caroline Tomasi-Serre, avocate spécialisée en droit immobilier