DROITS ET OBLIGATIONS DES PROPRIÉTAIRES ET DES LOCATAIRES EN CAS DE NEIGE

Un épisode neigeux touche la moitié nord de la France. Météo France a lancé des alertes pour des des crus, du grand froid, de la neige et du verglas. Déneigement, assurance… Propriétaires et locataires se doivent d'être attentifs.

Épisode neigeux remarquable, nécessitant une vigilance particulière, du fait des hauteurs de neige attendues et doublé d'une occurrence de verglas". Météo France met en garde les Français de la moitié nord de l'Hexagone. Tour d'horizon de tout ce qu'il faut savoir pour les propriétaires comme pour les locataires.

À qui incombe le déneigement?

Concernant le déneigement, la Cour de cassation rappelait en septembre que le syndic de copropriété ne doit pas laisser la neige s'accumuler. Le syndic engage sa responsabilité, aussi bien à l'égard des tiers que de ses membres, s'il laisse la neige s'accumuler sur la toiture ou devant les façades et si cette accumulation cause un préjudice à quelqu'un.

Pour la neige sur le trottoir, cela dépend de l'arrêté pris par la commune. Ainsi, à Paris par exemple, "les riverains, les propriétaires, les locataires ou occupants de boutiques, magasins et de tous locaux ayant immédiatement accès sur la voie publique, ont l’obligation de déblayer devant chez eux". Ils doivent également saler ou sabler en cas de verglas, et ce jusqu'à la limite du trottoir.

Le site service-public.fr précise tout de même: "La responsabilité des riverains peut être engagée pour négligence, même en l'absence d'arrêté municipal imposant le déneigement (par exemple, si la neige glisse du toit et endommage une voiture dans une région sujette à de fortes chutes de neiges à certaines périodes de l'année)".

Par ailleurs, dans certaines communes très touchées par la neige, le maire peut exiger la pose d'arrêts de neige (parfois appelés barres à neige ou barres anti-chute) sur les toits des immeubles bordant la voie publique, ainsi que l'enlèvement des glaçons formés au bord des toitures ou le long des tuyaux de descente.

En cas de non-respect de toutes ces obligations liées au déneigement, l'amende sera de 38 euros. Mais surtout, la victime pourra engager la responsabilité du locataire ou du propriétaire pour une maison individuelle jouxtant le trottoir, du syndic pour un immeuble.

Quelle température minimum est-elle tolérée pour les locataires?

Qui dit neige et verglas dit froid. Selon l'article R241-26 du Code de l'énergie, dans les locaux d'habitation, la température maximale doit être de 19 degrés minimum mais cette température est fixée pour l'ensemble des pièces du logement.

Le site service-public indique que "dans un logement en location, quelle que soit sa caractéristique (neuf, ancien ou récent), le locataire doit pouvoir se chauffer normalement". Si la loi ne définit pas ce que signifie "se chauffer normalement", elle précise simplement que cela doit être "conforme aux normes minimales de décence". Un propriétaire n'a donc aucune obligation de changer des vieilles fenêtres en double-vitrage.

Qu'en est-il de l'entretien d'une chaudière?

Tous les ans, les chaudières à gaz, fioul, bois ou charbon doivent être entretenues, selon l'article R224-41-4 du Code de l'environnement. Pour la chaudière collective, l'entretien est à l'initiative du propriétaire ou du syndic de copropriété. Inversement, pour une chaudière individuelle, c'est au locataire qu'incombe la charge d'entretenir l'appareil, sauf si le bail prévoit que le propriétaire doit s'en charger.

Si le bon entretien de la chaudière est impératif pour éviter les catastrophes ou les risques d'intoxication au monoxyde de carbone, la réglementation ne prévoit pas de sanction si l'entretien annuel n'est pas réalisé. Le locataire ou le propriétaire récalcitrant n'encourt aucune amende. Mais en cas d'accident avec une chaudière non-entretenue, l'assureur peut décider de ne pas indemniser la personne concernée. Par ailleurs, si le locataire a été négligent avec cette obligation, son propriétaire "peut retenir le montant de l'entretien sur le dépôt de garantie", prévient le site service-public.fr.

Que faut-il vérifier dans son contrat d'assurance?

Le premier geste, pour les locataires comme pour les propriétaires, est évidement de regarder son contrat d'assurance habitation. Christophe Triquet, directeur assurance de Meilleurtaux, rappelait lors de la tempête Gabriel il y a 2 ans que la plupart des contrats d'assurance habitation incluent une garantie neige dans leurs garanties tempête ou événements climatiques. La plupart des contrats prennent en charge les frais de déblaiement dans le cadre d’une réparation ou d’une reconstruction. Dans le cas d’un locataire, c’est bien l’assurance du propriétaire qui prendra en charge ces opérations dans les mêmes conditions. "S’il y a en effet un socle commun à de nombreuses assurances, chaque compagnie proposera des garanties, des plafonds ou des services qui lui sont propres. Certaines prendront par exemple en charge les infiltration d’eau suite aux effets de la neige, d’autres non".

Mais attention, il existe des exclusions. Ainsi, les dégâts sur "l'extérieur (portails, clôtures, arbres, …) ainsi que les vérandas, sont régulièrement exclus des garanties et ne sont pas remboursés", affirmait-il. Et il ajoutait: "Également, les volets, les stores et autres panneaux solaires, ne sont, sauf exceptions, pas couverts par le contrat d'assurance". Petite subtilité importe: "Ainsi, en cas de chute d’arbre dans le jardin, et sauf option ou garanties spécifiques, l’assureur ne prendra en charge ni les dégâts ni le déblaiement". Par ailleurs, Christophe Triquet précisait: "Les dépendances sont garanties au même titre que l'habitation principale… mais encore faut-il qu'elles soient déclarées à l'assureur".

Le spécialiste affirmait que : "La majorité des contrats d’assurance couvre les dommages causés par le poids de la neige. Les garanties 'événements climatiques' permettent non seulement d’assurer le déblaiement des décombres mais également de prendre en charge les réparations ou reconstructions. Il en va de même pour les dégâts dits 'de mouille' dans la limite où les dommages causés par les infiltrations interviennent dans un délai maximal de 48h après l’événement".

Faut-il attendre l'aval de son assureur pour commencer des travaux?

S'il y a eu un sinistre, la première chose à faire est évidemment de contacter son assureur. "Celui-ci pourra vous indiquer les démarches à suivre et le délai de passage de l’expert qui constatera la nature des dégâts. C’est également à ce dernier que revient la charge de définir l’enveloppe nécessaire à la réparation de votre bien ou à l’indemnisation de votre sinistre. Néanmoins, si la situation l’exige (toiture abîmée, infiltration, etc.) , il est possible de démarrer des travaux sans qu’un expert ne soit mandaté. Il faut dans ce cas prévenir l’assureur et bien conserver tous les devis et factures pour être remboursé des sommes avancées", précisait Christophe Triquet.

La garantie "catastrophe naturelle" peut-elle intervenir?

La garantie catastrophe naturelle peut intervenir si un arrêté préfectoral est publié. Cela signifie qu’il y a reconnaissance d’un caractère particulièrement important soit en termes de nombres d’assurés concernés par les dégâts, soit en terme d’intensité du phénomène à l’origine des dégâts.

Mais Christophe Triquet conseillait: "Mieux vaut ne pas compter sur cet arrêté et déclarer son sinistre normalement. Car en assurance, vous avez 5 jours ouvrés pour déclarer tout sinistre à votre assurance avant que celle-ci ne puisse refuser votre demande d’indemnisation".